AuQuébec, les poursuites pour cause de vices cachés se comptent par centaines chaque année. Il faut savoir que bien que les causes soient multiples, les plus fréquentes sont des problèmes de fondations et de solage, des infiltrations d'eau ainsi que des problèmes de toiture. 4. Pourquoi faire inspecter sa future maison?
Ça y est, c’est le grand saut ! Après plusieurs mois de recherche et des dizaines de visites, vous avez enfin trouvé la maison de vos rêves. Vous êtes prêt à faire une offre et à devenir propriétaire ! Mais comment voir si cette maison est saine » ? Quels sont les risques de vices cachés ? Et si les fondations n’étaient pas aussi solides qu’elles n’apparaissent ? Et si des infiltrations d’eau arrivaient une fois le déménagement fait ? En d’autres termes, comment éviter un vice caché ? Qu’est-ce qu’un vice caché dans une maison ? Selon l’article 1641 du Code civil, un vice caché est par définition non apparent » et grave ». Il diminue significativement l’usage que vous pourrez faire de la maison si bien que, dans le cas où vous auriez connu ce défaut avant signature, vous auriez proposé un prix moins important, voire vous n’auriez pas choisi ce bien. Lorsque l’on découvre et visite une maison, difficile d’en détecter les anomalies et analyser tous les coins et recoins ! C’est en général après la signature chez le notaire et une fois installé que vous découvrez les éventuels défauts … nécessitant réparation, surcoût imprévu ainsi qu’un potentiel danger ! Un vice caché entrave rapidement l’habitabilité de votre logement et gâche votre bonheur d’être propriétaire ! Quels sont les risques liés aux différents types de vices cachés ? Des fondations défectueuses risques d’affaissement, voire d’effondrement de la structure ; Une fissure dans une dalle de béton ou un affaissement de plancher nécessité de reprise et coûts importants des services d’un professionnel ; Un problème d’étanchéité sur la toiture ou sur des fenêtres frais de réparation pouvant être conséquents. La présence d’humidité risques de moisissures, salpêtre, mauvaises odeurs, bois pourri, développement d’allergies asthme, bronchites… et rhumatismes ; des travaux doivent être engagés. La présence de termites ou de mérules détérioration de vos boiseries, charpentes, planchers, etc. Il faut aussi éradiquer le problème. Des dysfonctionnement sur l’assainissement, ou les appareils de chauffages chaudière, climatisation, radiateurs, etc … inconfort et nécessité de réparer. Comment se prémunir d’un vice caché ? Les vices cachés sont donc un risque important à ne pas sous-estimer. La preuve proportionnellement ils sont aussi nombreux que les cambriolages ! Ils induisent des frais supplémentaires parfois importants en matière de réparation et une utilisation du bien qui n’est pas celle promise à l’achat. Sans compter une forte situation de stress due au fait que, sauf à prouver la mauvaise foi du vendeur ce qui est quasiment infaisable, il vous sera impossible de faire un recours en justice. En effet l’acte notarié que vous signez pour devenir propriétaire, indique que vous achetez en l’état » et que vous renoncez à un recours contre votre vendeur en cas de vices cachés. C’est donc pour éviter tout ces ennuis et sécuriser les transactions immobilières qu’Horizon Assurances propose une garantie contre les vices cachés Horizon 1641. Elle vous permet d’acheter plus sereinement, en vous protégeant jusqu’à 2 années après la signature de l’acte notarié et vous indemnise pour la réparation de votre bien immobilier jusqu’à 30 000 € pour la garantie classique qui convient pour toutes les transactions jusqu’à 400 000 €. Des questions ? Envie d’en savoir plus ? Contactez-nous dès à présent ou demandez un devis gratuit en quelques clics !
Lorsd’un achat immobilier, le vendeur doit tenir informé l’acquéreur sur la situation du bien à travers le Dossier de Diagnostics Techniques. Ce rapport écrit regroupe les différents diagnostics immobiliers obligatoires. Le vice
Sommaire de la page En cas de vente d'un appartement ou d'une maison individuelle construite il y a moins de 10 ans, la garantie décennale est transmise à l'acheteur. Introduction Fuites constatées après l'achat d'un bien immobilier neuf La responsabilité du vendeur constructeur Le défaut d'assurance du vendeur Fuite constatée après l'achat d'un bien immobilier ancien Un vice caché ou non apparent Un vice préexistant à la vente Un vice rendant la chose impropre à l'usage auquel on la destine Approche procédurale La jurisprudence Visite du toit par le profane Prescription et délai de constatation Vice de toiture non établi A lire dans le même dossier Introduction Ce dossier a été rédigé par un juriste. Dans le cas de fuites ou d'infiltrations en toiture constatées après l'achat d'un bien immobilier, deux situations sont à distinguer. Selon que la maison, l'appartement ou l'immeuble est neuf ou plus ancien, les garanties susceptibles d'être mises en œuvre diffèrent. Fuites constatées après l'achat d'un bien immobilier neuf La responsabilité du vendeur constructeur Parmi les différents constructeurs, l'article 1792-1, 2° du code civil retient "toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire". Il résulte de cette disposition que le vendeur d'un bien immobilier, réputé constructeur, peut voir sa responsabilité engagée sur le fondement de la garantie légale. On sait, en effet, qu'un bien immobilier bénéficie de la garantie décennale à compter de la réception, celle-ci pouvant même s'étendre au-delà de 10 ans en cas de désordres évolutifs ou de faute dolosive. On sait également qu'en cas de vente d'un bien immobilier, et notamment d'une maison individuelle, il est constant que la garantie décennale soit transmise aux propriétaires en tant qu'accessoire de l'immeuble. Ainsi, dans l'hypothèse d'une fuite constatée après l'achat d'un bien immobilier de moins de 10 ans depuis la réception, l'acquéreur peut faire jouer la garantie décennale et, partant, l'assurance dommage-ouvrage ou responsabilité civile décennale conformément aux conditions exigées, dans la mesure où celles-ci ont été souscrites. Le défaut d'assurance du vendeur L'article du code des assurances impose au vendeur qui a réalisé ou fait réaliser des travaux de construction de souscrire pour le compte des propriétaires successifs une assurance dommage-ouvrage garantissant le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages qui résultent de la responsabilité de l'article 1792-1 du code civil. Bien que cette assurance constitue une obligation pour le vendeur, force est de constater que dans les faits celle-ci n'est pas toujours souscrite. Quid de l'indemnisation des acheteurs ? Dans une décision du 2 mars 2011, la Cour de cassation a rejeté la demande d'indemnisation pour inexécution de l'obligation de délivrance d'acquéreurs d'une propriété fondée notamment sur la non-souscription d'une assurance dommage-ouvrage par le vendeur en considérant que l'assurance ne constituait pas un accessoire indispensable de l'immeuble vendu Cass. 3e civ., 2 mars 2011, n° Par conséquent, le défaut d'assurance dommage-ouvrage du vendeur empêche les acquéreurs de voir leurs dommages indemnisés rapidement délai de 90 jours et les contraint à envisager d'autres responsabilités. L'acquéreur peut se retourner contre l'assurance décennale obligatoire des constructeurs. Il conserve aussi la possibilité d'engager la responsabilité professionnelle du notaire ou de l'agent immobilier sur le fondement de l'obligation d'information et de conseil, s'agissant de la souscription ou non souscription d'une assurance dommage-ouvrage Cass. 1ère civ., 28 mai 2009, n° Fuite constatée après l'achat d'un bien immobilier ancien La présence d'auréoles jaunâtres, grises ou brunes, mais aussi de moisissures et taches au plafond ou encore de peinture écaillée sont des signes d'infiltration en toiture. Lorsqu'une fuite affecte un bien immobilier acquis après le délai décennal, qu'il s'agisse d'une maison individuelle, d'un immeuble ou d'un appartement, le sous-acquéreur n'est pas pour autant démuni face au vendeur. D'une part, la garantie contractuelle demeure pour les désordres évolutifs ou la faute dolosive. D'autre part, l'acquéreur dispose d'une garantie légale spécifique propre au contrat de vente. Il s'agit de la garantie des vices cachés de l'article 1641 du code civil. Elle permet à l'acquéreur, en application de l'article 1644 du même code, de bénéficier soit d'une réduction du prix de vente, soit de la restitution du prix de vente. Des dommages et intérêts peuvent également être alloués à l'acquéreur pour les préjudices subis du fait du vice. Toutefois, cette garantie est soumise à certaines conditions, lesquelles ont été précisées par la jurisprudence. Un vice caché ou non apparent Cette condition est rappelée à l'article 1642 du code civil, qui indique que le "vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même". La notion d'apparence du vice est entendue largement par la jurisprudence. Ainsi, une fuite constatée par des acheteurs lors d'une visite préalable à la vente - dont l'apparence exclut en principe la garantie des vices cachés – ne suffit pas à caractériser la connaissance du vice dans son ampleur et son étendue Cass. 3e civ., 14 mars 2012, n° Autrement dit, un vice même visible doit être appréciée par l'acheteur, au jour de la vente, dans toutes ses conséquences. Par ailleurs, le vice caché est apprécié selon la qualité de l'acquéreur. Si pour le profane des vérifications élémentaires de la chose suffisent, les juges sont moins indulgents avec le professionnel censé disposer de compétences pour apprécier l'ampleur et l'étendue du vice. Un vice préexistant à la vente Seconde condition, le vice doit être antérieur à la vente. Cela signifie qu'il appartient à l'acheteur de démontrer, en particulier par la voie de l'expertise, que les dommages résultent d'une cause qui existait déjà au moment de la vente. Un vice rendant la chose impropre à l'usage auquel on la destine L'impropriété à l'usage signifie que le vice doit affecter directement la chose, de telle sorte qu'elle empêche l'utilisation à laquelle on peut s'attendre. Ainsi, on attend d'une toiture qu'elle joue son rôle normal d'étanchéité. Approche procédurale L'action en garantie des vices cachés est ouverte à l'acheteur pendant deux ans à compter de la découverte du vice article 1648 du code civil. Il appartient aux juges d'apprécier la date de découverte du vice en fonction des circonstances de l'espèce. La jurisprudence Visite du toit par le profane Cass. 3e civ., 15 mars 2018, n° Un mois après l'achat d'une maison, des acquéreurs constatent des infiltrations d'eau à l'intérieur de l'habitation. Ils assignent alors le vendeur en paiement du coût des travaux de reprise et en indemnisation de leur préjudice. La Cour d'appel accueille la demande des acquéreurs. Le vendeur se pourvoit alors en cassation en faisant valoir notamment la clause de non-garantie des vices cachés. Celui-ci reproche aux juges d'appel d'avoir qualifié les désordres affectant la toiture de vices cachés, alors que le rapport d'expertise judiciaire révélait qu'"une simple visite du toit à l'aide d'une échelle permettait d'observer l'état de dégradation avancée et de vétusté de la couverture" et que "la fin de vie de cet ouvrage ne pouvait faire aucun doute aux yeux du profane". La Cour de cassation ne suit pas cette argumentation et confirme le raisonnement de la Cour d'appel. Celle-ci retient qu'il ne peut être reproché aux acquéreurs de ne pas être montés sur le toit de la maison, car cette visite du toit ne leur aurait pas permis, en tant que profanes, d'analyser l'ampleur des désordres affectant la toiture et son caractère non conforme. Cette solution, a priori sévère pour le vendeur, s'inscrit dans un contexte particulier. Pour une solution contraire Cass. Ass. Plén., 27 octobre 2006, n° En l'espèce, le vendeur avait procédé à une réfection partielle de la toiture environ deux ans avant la vente. Ces travaux, mentionnés dans l'état descriptif du bien, avait selon les juges laisser entendre aux acquéreurs que la toiture était dans un état correct. Par conséquent, le vendeur ne pouvait ignorer la nécessité de réfection totale de la toiture et n'en a pas informé les acquéreurs, c'est pourquoi celui-ci ne pouvait se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés. Prescription et délai de constatation Cass. 3e civ., 30 juin 2016, n° En 2004, un appartement est acquis dans une copropriété. L'acquéreur informe ses vendeurs par une lettre recommandée du 15 juillet 2009 de son intention d'annuler la vente en raison d'une infestation de l'immeuble par la mérule. Il décide de les assigner sur le fondement de la garantie des vices cachés en résolution de la vente, le 11 décembre 2009. La Cour d'appel rejette sa demande en considérant que l'acquéreur n'avait pas agi dans le bref délai 2 ans de l'article 1648 du code civil. Devant la Cour de cassation, celui-ci soutient pourtant qu'il n'a eu connaissance des désordres qu'au mois de juin 2009. Or, la Haute Cour relève qu'en ayant participé à plusieurs réunions de copropriétaires à partir de l'année 2005, l'acquéreur avait pu, au cours des mois suivant l'acquisition, prendre la mesure de l'amplitude du vice qui affectait l'immeuble. Vice de toiture non établi Cass. 3e civ., 24 novembre 2016, n° L'acquéreur d'une maison d'habitation assigne le vendeur en résolution de la vente, restitution du prix de vente et dommages-intérêts en raison de fuites d'eau. La Cour de cassation rejette la demande, en retenant d'une part que l'expertise n'avait pas permis d'établir le vice de la toiture et d'autre part que les travaux de reprise de plomberie par le vendeur lui permettait d'estimer qu'il avait été remédié aux désordres. Par conséquent, la volonté de dissimulation du vendeur n'étant pas caractérisée, la clause de non-garantie des vices cachés pouvait pleinement jouer. A lire dans le même dossier
Achatmaison = fuite d'eau vice caché!!! (trop ancien pour répondre) Maudus 2007-10-08 10:25:46 UTC. Permalink. Bonjour, Nous avons acquéri il ya tout juste 1 mois une maison. Au bout de 15
Vous achetez un bien ou avez acheté un bien ? Soyez vigilants ! Êtes-vous sûre que rien ne vous a échappé ? Sans le savoir, vous avez peut être acquis un bien vicié » ; vous pourriez alors faire jouer la garantie des vices cachés afin de casser la vente ou demander une réduction du prix. Vous vous demandez quels sont les défauts cachés pouvant être considérés comme vice en matière immobilière et comment invoquer leur garantie ? Nous allons tenter de répondre à vos questions ! Les conditions permettant d’engager la garantie des vices cachés Un vendeur, suivant les règles de droit civil, a des responsabilités lors de la vente d’un bien. Ce dernier doit à l’acheteur la garantie que le bien vendu est exempt de vices le rendant impropre à l’usage auquel on le destinait ou ; diminuant cet usage à tel point que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou en aurait alors donné un prix bien moins élevé. Cette garantie, appelée la garantie légale des vices cachés », est régie par les articles 1641 à 1649 du Code Civil. Elle est due par le vendeur et son application requiert la réunion de certaines conditions Il faut que l’on soit en présence d’une vente et donc d’un contrat de vente ; Il faut que l’on soit en présence d’un vice rendant le bien, objet de la vente, impropre à l’usage auquel on le destinait. Cela signifie que le défaut doit compromettre l’utilité de la chose », c’est-à-dire l’usage normal que l’acheteur pouvait raisonnablement envisager compte-tenu du prix, de la qualité stipulée et des conditions générales du contrat ; Le vice doit être caché et inconnu de l’acheteur ; Le vice doit exister au moment de la vente pour être couvert par la garantie, le vice devait être antérieur à la vente. Exemple de vices cachés rencontrés En matière de vente immobilière, ont pu être considérés comme des vices cachés la présence de termites Cass. Com. 29 octobre 2003, n° champignons CA Douai, 1erech, sction1, 14 mai 2007, amiante Cass. 3ème civ., 7 octobre 2009 n° ; le caractère inondable d’un terrain voir notre article sur la jurisprudence en matière d’état des risques, l’inconstructibilité du terrain, le caractère instable du terrain Cass, 3ème civ., 22 janvier 1997, Commune de Nay-Bourdette, Cass. 3ème civ., 17 nov. 2004, n° En réalité peu importe les cas, il faut que les vices n’aient pas été visibles à l’acheteur lors de son examen du bien. La vigilance de l’acheteur, sera, on le comprend aisément, impérative si ce dernier a été négligeant lors de la visite du bien, le vendeur pourra alors invoquer cette négligence ! Les actions en justice possibles La découverte du vice caché entraîne une action judiciaire en garantie contre le vendeur. Pour obtenir réparation d’un préjudice sur le fondement de la garantie des vices cachés, il faut prouver l’existence d’un vice ; la gravité du vice ; le caractère caché de celui-ci ; son antériorité par rapport à la vente. Cette action en justice doit être intentée par l’acheteur dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice. L’article 1644 du code civil stipule que l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu’elle sera arbitrée par experts ». L’acheteur a le choix du moyen de recours qu’il souhaite intenter l’action rédhibitoire, on demande l’annulation de la vente, ou ; l’action estimatoire, on demande une réduction du prix de vente et la vente est alors maintenue à la différence de l’action précédente. Chaque action pouvant être couplée à des dommages et intérêts. Les juges rechercheront si l’action en garantie est fondée. Si c’est le cas, ils accorderont le remède qui est demandé action rédhibitoire ou action estimatoire. Son pouvoir d’appréciation s’exercera sur le montant de la réduction du prix si action estimatoire et sur le montant des dommages et intérêts lorsqu’ils sont demandés. Le vendeur peut-il être exonéré de sa responsabilité ? Oui, Il existe des clauses exonératoires spécifiques à l’acte de vente. La garantie contre les vices cachés, constitue l’une des obligations les plus importantes pesant sur le vendeur. Néanmoins, elle est susceptible d’être aménagée cette garantie pourra dans certains cas être limitée ou bien même écartée. Il s’agit là d’une pratique notariale relativement courante[1]. Toutefois ces clauses exonératoires[2] se heurtent parfois à l’hostilité des tribunaux et leur efficacité n’est pas toujours admise. En effet, le juge pourra retenir que le manquement du vendeur à son obligation de renseignement neutralise le fonctionnement de ladite clause. En bref, que faut-il retenir ? Que doit savoir un vendeur en matière de vice caché ? En tant que vendeur, vous avez des responsabilités lors de la vente de votre bien Vous avez l’obligation légale de dénoncer à l’acheteur toutes les conditions qui seraient de nature à diminuer la qualité ou l’usage du bien ; Vous serez tenu responsable de garantir le bien contre un vice caché même si vous êtes de bonne foi et que vous ignoriez le vice en question. Que doit savoir un acheteur en matière de vice caché ? En tant qu’acheteur, vous devez agir prudemment et procéder à un examen sérieux du bien. Si vous le souhaitez, faites appel un expert pour être certain d’acquérir un bien non vicié. Si jamais vous découvriez un vice caché, vous devrez entreprendre un recours aussitôt la découverte de ce vice. Vous pourrez alors choisir le mode d’action que vous préférez vous aurez le choix entre rendre le bien et vous faire rembourser le prix versé, conserver le bien mais en demander une réduction de prix. Dans les deux cas, vous pouvez demander en plus des dommages et intérêts Quelle que soit l’action choisie, si vous obtenez réparation, le vendeur sera tenu de vous rembourser les frais occasionnés par la procédure. Que doivent savoir les professionnels de l’immobilier ? En tant que diagnostiqueur, vous avez un devoir de conseil auprès de votre client. Vous devez ainsi lui proposer des investigations plus approfondies que celles initialement prévues si vous détectez une anomalie importante. Ainsi, si le vendeur est couvert » par une clause exonératoire, l’acheteur pourra se retourner contre vous directement en rapportant la preuve que vous avez commis une faute dans l’accomplissement de votre mission. En tant que notaire ou agent immobilier, votre responsabilité pourra être engagée, dans une moindre mesure par rapport au diagnostiqueur. Vous avez un devoir de contrôle et de conseil vous devez ainsi vous assurer que le dossier de diagnostics techniques est complet. Si l’acquéreur engage votre responsabilité de professionnel de l’immobilier, il ne pourra obtenir la résolution de la vente seuls des dommages et intérêts pourront lui être octroyés. Notes [1] pour exemple, voici une clause habituelle des formulaires notariaux CHARGES ET CONDITIONS La présente vente est faite aux conditions suivantes, que l’acquéreur s’oblige à exécuter et accomplir De prendre l’immeuble vendu dans son état actuel, sans garantie de l’état du sol ou du sous-sol, fouilles ou excavations, mitoyennetés, communautés, défaut d’entretien ou d’alignement, ou autres vices ou défauts cachés, soit d’erreur ou d’omission dans la désignation ou dans l’origine de propriété, soit enfin dans la contenance. … [2] ces clauses ne seront généralement valables uniquement pour les vendeurs non professionnels. Exemple si le vendeur n’avait pas connaissance du vice affectant son bien car aucune allusion n’y avait été faite dans le diagnostic technique qu’il avait fait établir pour sa vente. Publié par Pierre-Hugo Monteil pour Preventimmo
Lexpert n'a pas encore donné le montant des travaux. Il y a d'autres vices cachés dans la salle de bain, la cuisine et même sur la terrasse mais j'attends d'être sûre pour vous en parler. Méfiez-vous avant d'acheter une
Accueil / Expertise bâtiment / Vice caché maison / VICE CACHE INFILTRATION EAU infiltrations d’eau dans une chambre sous combles aménagés après achat maison, vice caché par le vendeur
Unefois la vente terminée, les défauts cachés entre l’acheteur et le vendeur doivent être réglés. Étapes à suivre Une fois le défaut caché confirmé, vous devez d’abord en informer
Les vices cachés constituent une raison poussant certaines personnes à décliner l’idée d’acheter une maison ancienne. Étant cachés », les défauts ne sont pas forcément visibles lors de l’achat. Dans quels cas y a-t-il présence de vices cachés ? Comment faire pour les détecter ? Que faire par la suite si on en découvre ? Découvrez les réponses dans l’article ! Qu’entend-on par vices cachés ? A priori, il faut faire la distinction entre vice caché, vice apparent et vice dissimulé. Le vice caché désigne les défauts ou malfaçons rendant le bien immobilier impropre à l’usage auquel il est affecté. En connaissance de la présence des vices cachés, l’acquéreur n’aurait pas acheté le bien ou du moins ne l’aurait pas payé pour le même prix. Normalement, ces vices ne peuvent être découverts qu’après une inspection minutieuse, ce qui fait que même le vendeur ignorait leur présence. Le vice apparent par contre, est bien perceptible à l’œil nu sans nécessité d’une inspection particulière. L’acquéreur devrait alors désister au moment de l’achat en ayant pris connaissance de l’existence d’un vice apparent. De même, un vice caché est différent d’un vice dissimulé. Le premier est méconnu en même temps par le vendeur et l’acquéreur tandis que le second est parfaitement su par le vendeur. La différence réside alors dans le fait que celui-ci ait caché volontairement l’existence du vice à l’acquéreur, ce qui a induit ce dernier en erreur. Sont considérés comme vices cachés l’infiltration d’eau dans une pièce, l’absence d’étanchéité ; la présence de termites causant des dégâts à la maison ; le risque éventuel d’une inondation ; les fissures de la dalle de béton ; l’absence d’eau courante ; le carrelage non homogène ; la défectuosité de la fondation. Comment faire pour détecter les vices cachés ? Un vendeur vigilant aurait procédé à une expertise du bien immobilier avant sa mise en vente. Il est tenu d’informer l’acquéreur de l’existence du vice s’il y en a. Dans ce cas, il n’est plus possible d’intenter un recours à l’encontre du vendeur. Toutefois, même si la vente a déjà été conclue, l’acquéreur peut faire appel à des experts pour diagnostiquer la maison structure, fondation, nuisances sonores, étanchéité, toiture, charpente, etc.. Une liste contenant le nom des experts agréés est consultable au tribunal. A l’issue de leur intervention, des attestations ou des devis de réparation seront remis au propriétaire. Le rapport d’expertise fera office de preuve au tribunal en cas de présence de vices cachés. Que faire en cas de présence de vices cachés ? Selon l’article 1648 du Code Civil, l’acheteur dispose d’un délai de deux ans après la connaissance des vices cachés, pour intenter une action contre le vendeur. A la suite du diagnostic, si l’existence de vices cachés est avérée, l’acquéreur va en informer le vendeur par une lettre recommandée avec accusé de réception. Par la suite, si ce dernier ne réagit pas, l’acquéreur va saisir le tribunal de grande instance du lieu d’implantation du logement. Celui-ci se fera obligatoirement accompagné par un avocat. Il peut faire soit une demande de dédommagement ; soit un arrangement à l’amiable. Ici, il va garder la maison et demander le remboursement d’une partie du montant payé à l’achat. Celui-ci est défini au préalable par l’expert puis accordé par le juge. soit une demande d’annulation du contrat de vente. Dans ce cas, l’acheteur va rendre la maison et va se faire rembourser le prix d’achat ainsi que les frais liés à l’acquisition. Pour cette troisième possibilité, la maison doit être retournée dans son état lors de l’achat. Toutefois, il est possible que le juge n’accorde pas l’annulation de la transaction au motif que les vices cachés ne sont pas suffisants pour ce faire. Par ailleurs, s’il est prouvé que le vendeur a dissimulé les vices lors de la vente, il doit/devra verser des dommages et intérêts à l’autre partie.
Forfaits- Vices cachés, contrats et promesses d’achat, dossiers immobiliers. Une bonne partie de notre travail concerne des dossiers de constructions et vices cachés, en demande comme en défense, tant pour les immeubles neufs qu’usagés (maison, condo, bâtisse commerciale et industrielle) pour des problèmes de contamination, infiltration d’eau, responsabilité des
En matière de vente, le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine. Ainsi, le bien vendu doit être exempt de vices qui seraient de nature à diminuer son utilité à tel point que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou encore que l’acheteur n’aurait pas payé un prix aussi élevé s’il avait connu l’existence du vice. Naturellement, le vendeur ne sera pas tenu de garantir le vice caché connu de l’ajusteur ni le vice apparent. Le droit civil québécois a établi que le vice apparent est celui qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. Il n’est pas nécessaire de prouver la connaissance du vice caché par le vendeur, au moment de la vente. Cependant, si la connaissance du vendeur est démontrée, il sera tenu, en plus de la restitution du prix, d’indemniser l’acheteur pour tous les dommages et autres préjudices engendrés par la vente. Sont également tenus à la garantie du vendeur le fabriquant, toute personne qui fait la distribution du bien sous son nom ou comme étant son bien et tout fournisseur du bien, notamment le grossiste et l’importateur. Bien que l’acheteur bénéficie en droit civil québécois d’une prescription de trois 3 ans pour instituer un recours judiciaire en matière de vices cachés, la jurisprudence établit cependant très clairement que l’acheteur doit dénoncer la manifestation ou l’apparition de vices cachés le plus rapidement possible, soit à l’intérieur d’un délai qui est généralement inférieur à six 6 mois. Au surplus, la réparation du bien défectueux par l’acheteur, avant de l’avoir valablement dénoncé au vendeur, pourrait être fatal et priver l’acheteur de tout recours. Essentiellement, les recours qui s’ouvrent à l’acheteur, en matière de vices cachés, sont de deux 2 ordres une requête introductive en diminution de prix si l’acheteur avait tout de même convenu d’acheter le bien, tout en payant un prix moindre, s’il avait connu l’existence du vice; une requête introductive en annulation de la vente si l’ampleur du vice est telle que le bien acheté ne peut même pas servir à l’usage auquel il était destiné. contactez-nous Mise en situation Vous prenez possession au mois de juin de la maison que vous avez visitée et achetée au mois de février précédent, et qui occupe depuis ce moment vos rêves et vos pensées. Les premières pluies abondantes du printemps ou de l’été ont cependant tôt fait de s’infiltrer par la toiture ou par le solage. En février, trois 3 pieds d’épaisseur de neige recouvraient le solage extérieur ainsi que la toiture qui par conséquent, n’ont pu faire l’objet à ce moment d’une inspection convenable. Qu’en est-il? Le tribunal condamnera-t-il le vendeur à vous payer une toiture neuve alors que par ailleurs sa durée de vie utile était à toutes fins pratiques acquises? L’absence ou le mauvais fonctionnement du drain français autour du solage este-il en cause; que décidera le tribunal à cet effet? La piscine creusée de la résidence que vous venez d’acheter se révèle problématique au printemps, après la fonte des neiges. De fait, certains trottoirs, autour de la piscine, se sont affaissés avec le temps. La toile de la piscine est percée. Enfin, la tuyauterie de la piscine, enfouie dans la terre, semble défectueuse puisque le niveau d’eau de la piscine est instable. Le tribunal conclura-t-il à une usure normale ou à un vice caché? Ce premier été dont vous êtes privé de la jouissance de votre piscine constitue-t-il un dommage que vous pourrez réclamer? Au moment de confier la vente de votre résidence à un agent immobilier, ce dernier, qui connaît bien le secteur, vous apprend que le prix de vente de votre maison devra être établi à la baisse. En effet, elle devra tenir compte du nouveau zonage municipal qui fait en sorte que votre résidence se trouve maintenant à l’intérieur d’une zone de terrain d’érosion qui était connue de votre vendeur mais avait échappée à l’attention de l’arpenteur géomètre. La baisse de valeur est significative. Avez-vous des recours? Êtes-vous en présence d’un vice caché? Cas traités Infiltration d’eau Incendie partiel camouflé Instabilité du sol Menuiserie, électricité ou plomberie non conforme aux règles de l’art Véhicule routier défectueux Moisissures et qualité de l’air Biens meubles défectueux
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